Condomínio pode proibir de alugar no Airbnb?

Não há entendimento fixo acerca do tema pela lei e pelas decisões judiciais brasileiras, cabendo, em todos os casos, a análise específica.

Em regra, a vontade de comprar um imóvel decorre de duas necessidades: O sonho da casa própria e o desejo de fazer um investimento. E hoje aqui vamos falar sobre aqueles que investem em imóveis condominiais com o intuito de auferir rendimentos, seja através da locação convencional ou através da utilização de plataformas como o Airbnb.

Muitas pessoas, em vez de optarem pela locação de imóveis intermediados por imobiliárias, que, em muitos casos, ocorre após um processo demorado com muitas etapas, optam pela possibilidade de lucrar usando a rapidez e agilidade oferecidas pelo aplicativo Airbnb. Apesar da revolução ocasionada pelo uso do aplicativo, através do qual o usuário e o proprietário conseguem acordar todos os detalhes da locação, muitos síndicos e administradoras de condomínios permanecem alheios às novas práticas econômicas.

Em razão desse fato, as proibições na utilização do aplicativo ocorrem sob duas alegações, baseando-se a primeira no fato de que a chegada e a saída de locadores causariam riscos à segurança dos moradores e funcionários e, a segunda, no fato de que a locação através do Airbnb desvirtua a finalidade residencial do condomínio. Então, vamos falar sobre essa segunda alegação.

Assim, ainda que não se tem uma resposta clara para isso, a Justiça vem julgando casos que discutem o assunto. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, entendeu ser possível a proibição do uso do Airbnb em condomínios. Os Ministros entendem que o Airbnb não configura locação, mas sim um contrato de hospedagem, semelhante ao dos hotéis.

Segundo o entendimento, como os condomínios têm finalidade residencial, a hospedagem desvirtua tal fim, e, em respeito ao direito de vizinhança, o condomínio pode valer-se destes direitos para impedir que o condômino utilize o Airbnb para locar o seu imóvel. Mas também afirmaram que a discussão se limita ao caso concreto. Logo, a decisão não serve de paradigma para todo o Brasil.

Tanto que, apesar da possibilidade de proibição já permitida pelo STJ, existem decisões em todo o país nas quais os juízes protegem o direito de propriedade de quem loca imóveis usando o Airbnb. Como vimos, a questão ainda é um tanto polêmica, não é mesmo?

Por um lado, temos o Poder Judiciário, que ainda não discutiu a questão plenamente, e, por outro lado, a plataforma Airbnb ainda não está classificada como modalidade de locação ou de hospedagem.

Assim, se você usa ou pretende usar o Airbnb para fazer locações de imóveis condominiais, é preciso tomar alguns cuidados, como analisar e convenção do condomínio e regulamento interno, se proibido, verifique se essa proibição é devida, e se constatar que a proibição for indevida, peça a inclusão do tema em uma pauta de assembleia na qual os condôminos vão discutir e votar sobre o assunto. Além disso, é possível que o condomínio estabeleça regras específicas para quem deseja alugar pelo AirBnb, como cadastro prévio e limite de visitas.

É preciso sempre lembrar que o respeito às leis e normas é essencial para uma boa convivência em condomínio. Caso você tenha dúvidas sobre se o seu condomínio permite ou não o aluguel pelo AirBnb, consulte o regulamento interno e converse com o síndico ou a administração do prédio, ou procure um profissional especializado ele poderá orientar de melhor forma.